Вопрос
Здравствуйте. По договору купли-продажи приобретен объект незавершенного строительства. Зарегистрировано право собственности. Земельный участок в аренде у лица осуществившего строительство приобретенного объекта недвижимости. Арендодатель орган местного самоуправления .Было произведено согласование по переходу прав по договору аренды на земельный участок. Поданы документы на регистрацию перехода прав по договору аренды. Судом наложен арест на все сделки с земельным участком. В результате регистрация приостановлена. На сегодняшний день арест снят. Но срок действия договора аренды земельного участка закончился. Возможна ли регистрация перехода прав в настоящий момент?
Ответ
Росреестр
Управление Росреестра по Ярославской области не наделено полномочиями по разъяснению положений законодательства Российской Федерации, а также практики его применения, но полагаем возможным сообщить следующее.
С учетом позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 27.10.2009 №8611/09 по делу №А35-7422/08-С3, руководствуясь пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), полагаем, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка.
При переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости данный договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.
Таким образом, изменение арендатора в договоре аренды в силу закона связано с моментом продажи объекта недвижимости, а не с моментом заключения дополнительного соглашения к договору аренды.
Государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды может быть произведена в любое время при наличии заявления об этом, документов, подтверждающих переход права собственности на объект недвижимости, и актуальной (непрекращенной) записи Единого государственного реестра прав об аренде. Истечение срока действия договора аренды, в том числе с учетом пункта 2 статьи 621 ГК РФ о том, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, основанием для автоматического погашения записи об аренде не является.