Вопрос
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество был зарегистрирован комплекс строений как один объект недвижимости. Как можно разделить его на самостоятельные объекты, и какой документ будет являться основанием для государственной регистрации прав на отдельные здания и сооружения из этого комплекса?
Ответ
Росреестр
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации).
В соответствии с пунктом 1.2 статьи 20 Закона о регистрации не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.
Таким образом, государственной регистрации прав на образованные в результате раздела производственно-технологического комплекса (далее – ПТК) объекты недвижимости должна предшествовать постановка таких объектов на государственный кадастровый учет.
Действующее законодательство не содержит положений, регламентирующих порядок образования зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства при разделе, выделе, объединении, в отличие от порядка образования земельных участков, в отношении которых также установлены требования к образуемым земельным участкам. В связи с этим, к порядку образования путем раздела зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства возможно применение по аналогии положений законодательства, регламентирующих порядок образования земельных участков.
Так, в случаях раздела зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства исходный объект недвижимости (исходные объекты недвижимости) должен (должны) прекращать свое существование после государственной регистрации прав на образованные объекты недвижимости.
Государственная регистрация прав на образованные в результате раздела ПТК объекты недвижимости будет осуществляться на основании решения собственника о разделе ПТК и документов на ПТК, которые ранее представлялись на государственную регистрацию прав на ПТК и помещены в дело правоустанавливающих документов.
Указанный порядок распространяется только на ПТК как на сооружения, вместе с тем такие ПТК не должны являться едиными недвижимыми комплексами, поскольку согласно статье 133.1 ГК РФ к единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.