Вопрос № 36

Здравствуйте. Сразу проясню - нельзя оспорить договор дарения на основании того, что кто-то является единственным наследником по закону, но это не означает, что нельзя оспорить договор дарения (и любой другой) по иным основаниям. У описанной Вами ситуации есть несколько способов решения, и каждый со своими сильными и слабыми сторонами. Рассмотрим каждый способ подробнее. 1. Дарение По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. Договор дарения лучше заверить нотариально. Нотариус при заверении убедится в дееспособности бабушки. Это если и не избавит Вас от необходимости доказывать впоследствии, что при совершении дарения бабушка была в здравом уме, то облегчит процесс доказывания точно. Имейте в виду, что при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 ГК. т. е. если перед или после заключения договора дарения одаряемый каким-либо способом помогал бабушке, например, оплачивал лекарства, лечение, квартирную плату, еду, обещал выполнение или выполнял в пользу бабушки какие-либо действия, суд по заявлению дочери, если она сможет доказать возмездность дарения, может признать такую сделку ничтожной и вернуть стороны в состояние, в котором они находились до совершения сделки. Вам в таком случае нужно будет доказывать, что между Вами и бабушкой имел место договор ренты или его частный случай — договор пожизненного содержания с иждивением. После государственной регистрации права собственности необходимо будет заплатить налог 13% от стоимости (по данным ГУПТИ (бывш. БТИ)) подаренной квартиры. 2. Договор пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. Право собственности плательщика ренты будет обременено залогом и для совершения сделок с квартирой необходимо получать согласие залогодержателя (бабушки). Кроме того, получатель ренты вправе отказаться от исполнения договора ренты в случае несоблюдения плательщиком ренты условий договора. Необходимо сохранять все документы, подтверждающие расходы плательщика ренты, которые относятся по договору к рентным платежам. Такие документы в случае оспаривания договора ренты помогут доказать действительность договора. 3. Договор купли-продажи. По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Распространено мнение, что такая форма лучше всего подходит для такого рода сделок. Часто советуют включать в текст договора формулировку «расчеты между сторонами произведены до подписания договора (исполнения обязанности по передаче имущества)», якобы, это избавит от расчетов полностью. Либо советуют занизить стоимость передаваемого имущества и действительно уплатить его заниженную стоимость. Оба «добрых совета» лучше не применять. Если вы решили пойти по пути заключения договора купли — продажи, то постарайтесь заключить его на соответствующих реалиям условиях. Действительно, лучше включить в текст договора формулировку о расчетах между сторонами до подписания договора (исключительно для цели облегчения процесса государственной регистрации такого договора), но при этом исполнить обязанность по оплате передаваемого имущества также необходимо. Как Вы исполните обязательство по оплате — решать Вам и бабушке, но лучше способом, который вы сможете доказать. Рекомендую оплатить стоимость недвижимого имущества безналичным переводом в пользу продавца, вариант с расписками в получении денежных средств менее надежен. Главное чтобы бабушка не оказалась хитрее Вас. Не забывайте и о возможности нотариального удостоверения договора купли - продажи. 4. Наследование по завещанию Можно оформить наследство по завещанию. При этом завещатель вправе по своему усмотрению завещать имущество любым лицам, любым образом определить доли наследников в наследстве, лишить наследства одного, нескольких или всех наследников по закону, не указывая причин такого лишения, включить в завещание иные распоряжения. Завещатель вправе отменить или изменить совершенное завещание. Свобода завещания ограничивается правилами об обязательной доле в наследстве, установленными ст. 1149 ГК РФ, которая гласит: «Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, подлежащие призванию к наследованию на основании пунктов 1 и 2 статьи 1148 настоящего Кодекса, наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля). Право на обязательную долю в наследстве удовлетворяется из оставшейся незавещанной части наследственного имущества, даже если это приведет к уменьшению прав других наследников по закону на эту часть имущества, а при недостаточности незавещанной части имущества для осуществления права на обязательную долю - из той части имущества, которая завещана». Т.е. если на момент смерти завещателя его наследник будет признан нетрудоспособным, Вы получите не совсем то на что рассчитывали. Вступление в наследство и право собственности появится у наследника по завещанию только после смерти наследодателя. Для всех способов рекомендую получить справку из психдиспансера о психическом здоровье бабушки и узнать у бабушки есть ли у нее право собственности на квартиру. Посмотрите свидетельство о государственной регистрации права собственности, обратите внимание на количество долей в праве, принадлежащих бабушке, наличие обременений. Если бы Вы раскрыли по-подробнее термин «ухаживала» в своем письме, я бы рекомендовал заключать договор пожизненной ренты или договор пожизненного содержания с иждивением. Такая форма договора, как правило, наиболее полно отражает характер отношений между пожилым человеком с квартирой на праве собственности и ухаживающим за ним лицом. Во всех иных случая наиболее надежным способом является договор купли - продажи, заключенный с соблюдением описанных выше условий. Помните, каждый случай индивидуален. Если хотите быть уверены в результате - обращайтесь к профессионалам.